Le bilan de l’année 2021 et les nouveautés de 2022

19/01/2022

C’est le moment de faire le bilan de l’année passée après les fêtes et les retrouvailles avec la famille. Chacun revoit son année passée et la scrute pour comprendre ce qui a été fait et les obstacles rencontrés.

Si on devait faire le bilan de l’année 2021 du point de vue secteur immobilier de luxe, on peut dire que c’est une année dynamique et même exceptionnelle d’après les analyses des experts. Paris garde la tête de liste des tops 5 destinations au meilleur potentiel pour l’immobilier de luxe. Elle est suivie par Genève, Londres, New York et Québec. Comme partout dans le monde dans la région Paca l’effet COVID a fait l’effet déclencheur : les signatures des ventes des villas de plus de 50 mlns ont eu lieu et toutes ont un espace vert entre 3000 et 7000 m2. L’extérieur reste LE point déterminant dans les achats immobiliers. Parmi d’autres points d’attention il faut citer la proximité d’un aéroport pour rejoindre rapidement l’entreprise, et l’accès à la mer. Savez-vous quelle pièce est rajoutée le plus dans des villas aujourd’hui ? - la salle de sport. La fermeture des salles et le télétravail ont laissé leur empreinte.

Il y a ceux qui font de nouveaux investissements pour impressionner les partenaires, les futurs clients. Constituer un réseau professionnel plutôt que se prélasser avec la famille – est une autre tendance actuelle. Parmi la clientèle très exigeante les plus difficiles à satisfaire sont les artistes et les sportifs tandis que les chefs d’entreprises restent sobres.

Une autre attractivité de l’immobilier du luxe est l’investissement locatif. C’est un bon moyen pour sécuriser leur fortune, voire de la faire fructifier tant par les loyers perçus que par la valorisation patrimoniale dans le temps tout en profitant de leur pied-à-terre quand il n’est pas loué. Comme pour tous les investissements immobiliers, il est important de prendre conseil sur la structuration optimale pour les biens qui sont mis en location.

Ce qui change depuis le 1 janvier 2022 en France.

Depuis le 1 janvier 2022 quelques nouveautés législatives sont entrées en vigueur et nous avons fait un bref résumé de celles qui peuvent vous être utiles (liées à l’immobilier) :

1. Le crédit immobilier :

Il y a deux changements majeurs aux conditions de prêt qui peuvent être proposées (en fonction de la situation de l'emprunteur)

La durée du crédit est limitée à 25 ans (27 ans en cas d’investissement dans le neuf).
Le taux d’endettement maximal est limité à 35% (assurance incluse)

Le préteur à une marge de 20% pour octroyer le crédit pour plus de 25 ans au taux supérieur à 35% d’endettement mais il devra le justifier dans le cadre d’une politique écrite. Ces changements ne concernent pas les prêts relais, la renégociation des crédits, le remboursement anticipé ou le regroupement de crédits.

2. La caution :

La définition de caution change à partir du 1 janvier 2022 : désormais le cautionnement d’un contrat de location « …est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci ». Ce contrat pourra être signé électroniquement à partir du 1 janvier 2022. L’objectif de cet amendement est d’éviter les loyers impayés. La caution couvrira (en cas de non payement) non seulement le loyer mais aussi les charges et les travaux de remise en état.

3. L’impôt sur le revenu :
Le barème de l’impôt sur revenu est rehaussé de 1.4% dû à l’augmentation des prix à la consommation. Les revenus perçus en 2021 seront taxés suivant le schéma suivant :

Tranches	Taux d'imposition à appliquer
Jusqu'à €10,225	0%
de €10,226 à €26,070	11%
de €26,071 à €74,545	30%
de €74,546 à €160,336	41%
au delà de €160,337	45%

Attention: A la différence de l’impôt sur le revenu, l’IFI n’est pas revalorisé et garde les mêmes taux applicables

4. Taxes locales:

a. La taxe d’habitation : avant la suppression totale en 2023 la taxe d’habitation connaît un dernier allègement en 2022 : ceux qui sont soumis à la taxe d’habitation sur leur résidence principale bénéficient d’une réduction de leur impôt local de 65% en 2022. Le texte dit clairement que « Les ménages qui n’ont pas encore bénéficié de la suppression de leur taxe d’habitation peuvent prétendre à une exonération de 65% de cette taxe sur leur résidence principale quels que soient leurs revenus. »

Attention:Si vous avez une résidence secondaire vous n’êtes pas concerné par l’annulation de cette taxe.
Pour compenser le manque à gagner, l’Etat a transféré la part départementale de la taxe foncière aux communes. Mais malgré cela certaines ont augmenté leur taxe foncière pour avoir les ressources nécessaires pour « assurer le développement des équipements publics, de l’économie, des aménagements cyclables, le recyclage, etc. ». Lors des Rencontres finances publique de France urbaine à Paris en septembre dernier, les élus des collectivités locales ont aussi évoqué la mise en place de l’impôt national ou l’impôt climat à reverser aux collectivités.

Certaines communes trouvent d’autres solutions comme l’augmentation de la taxe foncière, ou de la taxe d’aménagement.

Savez-vous que la taxe sur un abri-jardin à bondit de 7% ? c’est une autre sortie de secours pour remplir des caisses des villes. Elle existe depuis 2012 et connaît une augmentation record :
Ile-de-France 929€/m² au lieu de 870€/m²
les autres communes de France 820€/m² au lieu de 767€/m²

b. La taxe foncière : l’INSEE prévoit une augmentation de 3.4% de la taxe foncière dû à la revalorisation des valeurs locatives cadastrales

5. La dématérialisation des autorisations d’urbanisme :
Dans le cadre de la transition écologique la demande de permis de construire peut être déposée en ligne. Les communes sont pour la plupart équipées pour recevoir et traiter ces demandes et un simulateur en ligne permet de connaître la liste des documents à envoyer pour chaque type de travaux

6. La suite du Brexit :
Les britanniques résidant et travaillant en France doivent avoir un titre de séjour à jour à compter du 1 janvier 2022.